Главная > Как сделать обременен

Как сделать обременен


Многие объекты коммерческой недвижимости куплены своими собственниками в кредит либо переданы в залог банку с целью получения кредита на развитие бизнеса.

Поэтому, у потенциальных арендаторов часто возникает вопрос: как правильно оформить договор аренды таких зданий, помещений или земельных участков и обезопасить себя в случае возникновения разногласий между собственником недвижимого имущества (залогодателем) и его кредитором (залогодержателем).

Может ли залогодатель распоряжаться заложенным имуществом

Правоотношения, связанные с распоряжением заложенным имуществом регулирует статья 346 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

3. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

То есть, в большинстве случаев, залогодатель (собственник недвижимого имущества) вправе распоряжаться этой недвижимостью (продавать, сдавать в аренду, менять и т.д.), но — с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено залогом или договором.

Как оформить согласие залогодержателя на заключение договора аренды

Согласие залогодержателя на заключение договора аренды залогового имущества необходимо и при государственной регистрации долгосрочного договора аренды, и для заключения краткосрочного договора аренды (на срок менее 12 месяцев).

Первое, что необходимо сделать — договориться обо всех существенных условиях с арендатором. И подготовить проект договора аренды. Залогодержатель должен понимать, что конкретно он одобряет.

Есть 2 пути подтверждения согласия залогодержателя:

  1. Упоминание его в договоре как залогодержателя (полное наименование лица). Возможно даже — со ссылкой на название, номер, дату подписания + дату гос.регистрации документа, на основании которого возник залог. И залогодержатель заверяет своей подписью все страницы договора (либо на месте скрепления — прошивки страниц+печать), подписывает его в конце и ставит печать.  Тем самым, подтверждая согласие на заключение договора аренды имущества, находящегося у него в залоге.
  2. Упоминание наличия залога в пользу залогодержателя и того, что согласие залогодержателя на заключение настоящего договора подтверждается его письмом № 1 от 01.01.2012 г.  Письмо и копия письма сдается на государственную регистрацию.

Пример пункта договора аренды, где оговаривается наличие обременения и согласия залогодержателя

Арендатору известно о том, что Объект обременен договором ипотеки, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «Компания», являющемуся залогодержателем по данному договору ипотеки. Согласие залогодержателя Помещения — Общества с ограниченной ответственностью «Компания», на  передачу в аренду Помещения получено, что подтверждается письмом Общества с ограниченной ответственностью «Компания» от 01.01.2012 г. /либо — подписью руководителя/уполномоченного лица и печатью ООО «Компания» в конце настоящего договора.

На что обратить внимание

1. Полномочия лица, обладающего правом подписи от залогодержателя

В архивном деле Росреестра хранится договор, на основании которого возник залог. Если залогодержатель — юридическое лицо,  узнайте, кто подписывал тот договор: доверенное лицо, сам руководитель, действующий на основании Устава, прежний руководитель … и кто сейчас подписывает ваш договор аренды или письмо от залогодержателя.

Если за время, прошедшее с регистрации того договора у залогодержателя сменился руководитель, либо по другим причинам в архивном деле Росреестра нет документов, подтверждающих полномочия руководителя, необходимо предоставить следующие заверенные копии документов:

  1. протокол общего собрания участников общества или решения единственного участника общества о назначении директора;
  2. приказ общества о назначении директора.

То есть, вы должны документально подтвердить, что договор аренды со стороны залогодержателя или письмо залогодержателя подписал не просто человек с улицы, а уполномоченное лицо.

Как заверить копии документов

В случае подачи копий документов залогодержателя при регистрации договора аренды заложенного имущества в  отсутствие залогодержателя, заверительная надпись будет такой:

Копия верна.

Руководитель (правильное название должности) ООО «Компания»:

___ПОДПИСЬ___ / расшифровка ФИО

Дата. Печать.  

Выполнять надпись лучше синей шариковой ручкой, которую желательно использовать для подписания всех документов. Шариковая ручка не растекается и не осыпается — чернила шариковой ручки более устойчивы ко внешним воздействиям, а синий цвет демонстрирует, что это не ксерокопия, а подлинный документ.

2. Содержание письма залогодержателя

С точки зрения гладкости прохождения регистрации оптимальная формулировка должна быть обтекаемой, ничего лишнего. Да, знаю о заключении договора аренды на помещение № … по адресу… Не возражаю.

Но я бы подстраховалась и описала ситуацию и существенные условия договора аренды  подробно. То есть, сроки аренды, цену и другое важное, что обычно мы пишем в решения участника общества или протокол общего собрания участников по вопросу заключения крупной сделки.

Тогда, в случае наступления неблагоприятных для залогодателя (арендодателя) обстоятельств, арендатор будет защищен не просто наличием согласия залогодержателя, но согласия на все существенные условия договора. То есть, если залогодержатель обратит взыскание на объект и станет вашим арендодателем, условия договора аренды останутся прежними.

_____

Если у вас возникли другие вопросы по регистрации договора аренды нежилого помещения или подготовке документов, пишите. Посоветуемся.

Пример договора при наличии охранных обязательств (объект культурного наследия).

А если вам нужен офис -солидный или небольшой в центре Тулы, 1 линия — звоните. + 7 920 810 7250.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.




Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Договор дарения гаража (дарственная на гараж) Самодельные электромоторы для надувной лодки


Как сделать обременен Как быстро поправиться: эффективные способы
Как сделать обременен Сонник Письмо, к чему снится Письмо, во сне
Как сделать обременен Договор дарения денег между близкими
Как сделать обременен А какая у тебя мечта? опрос на sashaimasha
Как сделать обременен Оффшор БВО от 949 USD за 1 день
Как сделать обременен 3D стерео фильмы и фото: ссылки на раздачи, общий FAQ по
Как сделать обременен Cached
Как сделать обременен Анафилактический шок. Причины, симптомы, алгоритм
Как сделать обременен Вязание для новорожденных и малышей спицами и крючком



Похожие новости